مسئله‌ای وجود دارد که اگر به طور مرتب به شمال سفر کرده باشید احتمالا متوجه آن شده‌اید. مسئله این است که تعداد ویلاهای نو در مناطق بسیاری زیاد شده است. در واقع ساخت ویلا در زمین زراعی موضوعی است که دائما در حال جریان است. این کار دلایل زیادی دارد که به آن جایی دیگر می‌پردازیم. قصد ما این است که وقتی شخصی زمینی زراعی خریداری می‌کند، چطور می‌تواند کاربری آن را عوض کرده و در آن اقدام به ویلاسازی کند. با سایت خوبو همراه باشید.
بررسی قانونی
به دلایل بسیاری، کشاورزی در ایران سخت است و حتی می‌توان گفت رو به افول پیش می‌رود. کمبود آب و تغییرات آب و هوا، قوانین به نفع واردات، وجود تورم و کم‌ارزش شدن قیمت ارز از دلایلی است که باعث می‌شود کشاورزی سنتی نتواند شیوه‌ی زندگی باشد. همه اینها باعث می‌شوند افراد به‌خصوص در مناطق شمالی مایل به فروش زمین کشاورزی خود یا تبدیل کاربری آن باشند. مسئله‌ای که قانون‌گذاران و مجریان قانون نیز نسبت به آن آگاهی دارند. به همین دلیل، برای عدم تغییر گسترده‌ی بافت که خود می‌توان عامل مشکلات زیست محیطی شود، قوانینی سخت‌گیرانه در این خصوص به تصویب رسیده است.
به همین دلیل خریدار باید پیش از خرید زمین، نسبت به کاربری آن مطمئن شود. این موضوع با مراجعه به شهرداری یا دهداری ممکن می‌شود. حتی گاهی زمین مورد بحث، مشکلاتی مربوط به کاربری دارد. به بیان دیگر، مالک قبلی تخلف کرده باشد و خریدار با عدم بررسی دقیق موضوع، ضرر کند.
با این همه، سوال اصلی این است؛ آیا زمینی که کاربری آن کشاورزی است، غیرقابل ساخت است؟ آیا هیچ راهی برای تغییر کاربری در قانون پیش بینی نشده است؟ جواب این سوال، تا حدود بسیاری به منطقه و بافت زمین مربوط است. اما به طور کلی باید گفت که در موارد بسیاری، شانس تغییر کاربری وجود خواهد داشت.
زمین کشاورزی و زراعی
عموما زمین‌هاش کشاورزی و زراعی، باغ‌هایی بزرگ هستند که در آنها کشاورزی به شکل‌های متفاوت انجام می‌شود. ممکن است درخت مملو از درختان باشد که در این صورت به آن زمین مشجر می‌گویند. با این حال همه زمین‌های کشاورزی، چنین ماهیتی ندارند. برای مثال زمین‌هایی که در آنها برنج، گندم یا صیفی‌جان کاشته می‌شود، باید خالی از هرگونه درخت باشند. البته نکته مهم این است که این زمین‌ها حتی در زمینه مالکیت نیز تفاوت‌هایی با هم دارند. در مناطق روستایی بسیاری از زمین‌ها سند تک برگ یا منگوله‌دار ندارند. بسیاری از آنها بنچاق دارند که برای ساخت و ساز باید اقدام به تسلیم آن و دریافت سند کرد. مسئله‌ای که خود (جدا از تغییر کاربری) مستجوب وقت و هزینه زیادی است.
دلیل محبوبیت
یک سوالی که ممکن است مطرح شود، این است که چرا خریداران برای ساخت سراغ زمین کشاورزی می‌روند؟ چرا به‌خصوص در شمال سراغ زمینی که پیشتر در آن خانه‌ای ساخته شده نمی‌روند؟
از چند جهت می‌توان به این سوال جواب داد. یک بخش از آن به بافت روستاهای شمال مربوط است. زمین‌هاش کشاورزی معمولا سرسبزترین بخش‌ها هستند. عموما در کنار زمین‌های دیگری قرار دارند و فاصله‌ای با بافت سنتی روستا با خانه‌های قدیمی پیدا می‌کنند. طوری که می‌توان حدس زد با قیمت گرفتن آن قسمت (به دلیل وجود ویلاهای جدید) سلسله‌ای از خانه‌های جدید و لاکچری کنار یکدیگر، تولید اجتماعی جدید و با عقبه‌ای نزدیک به هم شود.
از منظری دیگر، زمین‌های مسکونی دارای قیمت بالاتری هستند. به هر حال فروشنده قصد دارد هزینه تلاش‌ها برای گرفتن سند را نیز در قیمت خانه‌ی کلنگی و محوطه آن در نظر بگیرد. جدا از این، با خرید خانه‌ی کلنگی، فرد باید هزینه تخریب و انتقال نخاله را نیز بپردازد.
با این همه، تغییر کاربری زمین کشاورزی به هیچ‌وجه کار ساده‌ای نیست.
مراحل تغییر کاربری
تغییر کاربری زمین زراعی یک پروژه‌ی کامل است که گاهی مدت‌ها به درازا می‌انجامد. چند قدم برای ساخت ویلا در زمین زراعی وجود دارد که آنها را بررسی می‌کنیم:
- قدم اول این است که خریدار باید به اداره جهاد کشاورزی مراجعه کند. مدارک مالکیتی و مدارک شناسایی، از چیزهایی است که اینجا باید ارائه شود. درخواستی جهت تغییر کاربری پر می‌شود که باید طبق ماده 7 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال 1374 قانونی پنداشته شود.
- بعد از تسلیم درخواست، اداره گزارش خود را در این خصوص به رشته تحریر در می‌آورد. درخواست و گزارش در ادامه به مدیریت اداره جهاد کشاورزی ارسال می‌شود.
- در کمیسیون ماده‌ی 5، پرونده‌ای برای این درخواست باز می‌شود. اینجا، جایی است که کارشناس برای بازدید از زمین هماهنگ می‌شود. او مراجعه می‌کند و نظر کارشناسی خود را ضمیمه پرونده می‌نماید. در صورتی نظر کارشناس مثبت خواهد بود که طبق قوانین حفاظت از زمین‌های کشاورزی، مشکل‌آفرین نباشد.
- موضوع به درخواست‌دهنده ارجاع می‌شود. در صورت نظر مثبت مجموعه‌ی جهان کشاورزی، عوارض پرداخت می‌شود و مجوزی جهت تغییر کاربری اعطا می‌شود.
چه زمین‌هایی شانس تغییر کاربری دارند؟
همانطور که مشخص است، هر زمینی شانس تبدیل کاربری و امکان ساخت خانه را ندارد. اراضی زراعی و باغ‌هایی می‌توانند مشمول تغییر کاربری شوند که خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها قرار گرفته‌اند. محدوده قانونی شهرها بر اساس قانون ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک‌ها براساس مصوبه مراجع قانونی ذیربط تعیین می‌شود. در مورد محدوده روستاها، طرح‌های هادی یا بهسازی روستا به طور چند سال یکبار توسط مراجع قانونی صادر می‌شوند.
طرح هادی روستایی، به منظور ساماندهی و اصلاح بافت کالبدی روستا به تصویب می‌رسد و دستور آن صادر می‌شود. در این طرح، میزان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین در حوزه‌های متفاوت تعیین شده است.
مدارک لازم
برای تغییر کاربری و ساخت ویلا در زمین زراعی این مدارک را باید تسلیم کنید:
- تکمیل درخواست تغییر کاربری و ارائه آن به اداره جهاد کشاورزی
- مدارک مالکیت زمین
- کپی شناسنامه مالک یا مالکین / کپی وکالتنامه
- فیش پرداختی عوارض نوسازی
- ارائه درخواست به شهرداری برای گرفتن دستور تغییر کاربری
- ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه
ساخت یا تغییر بدون مجوز تغییر کاربری
مالک یا متصرف ممکن است بدون کسب مجوز، اقدام به ساخت و ساز کنند. در این حالت، جریمه‌های متفاوتی می‌تواند وجود داشته باشد. حداقل ماجرا این است که سازنده باید به جز پرداخت عوارض معمول، باید تا سه برابر قیمت زمین را به عنوان جریمه پرداخت کند. در این موارد دادسرا و دادگاه پس از اعلام موضوع از وزارت جهاد کشاورزی، به صورت خارج از نوبت رای صادر خواهند کرد. این رای ممکن است دستور به توقف یا برخی موارد تخریب ملک ساخته شده باشد. اگر سازندگی مربوط به کارکنان دولت، شهرداری‌ها یا نهادهای متفاوت باشد، رای صادره می‌تواند شامل ابعاد کیفری از جمله انفصال از خدمت یا بازداشت مسببین نیز باشد.
با این همه در بسیاری از مناطق شمالی، مشاورین املاک موفق عموما رابطه‌ای پشت پرده و غیرقانونی با برخی مسئولین دارند. چیزی که سبب شده با پرداخت رشوه، بسیاری گره‌های قانونی باز شود.
نظرات کاربران