آشنایی با انواع سند در ایران؛ از بنچاق تا سند تک برگ

طبق قانون مدنی، سند نوشته‌ای است که در مقاوم دعوی یا دفاع قابلیت استناد داشته باشد. در گذشته سند به نوشته‌ای استناد داشت که وام یا طلب کسی را مشخص می‌کرد و قابلیت داردسی داشت. با قوانین جدید و با گسترش شهرنشینی، این واژه مفهومی خاص‌تر پیدا کرده هرچند هنوز به کلیات خود وفادار باقی مانده است. بنا بر قوانین جدید، سند چیزی است که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی پس از انجام روند قانونی تنظیم و مهر می‌شود. با این حال، همیشه کار به سادگی انتقال سند بدون مشکل بین دو شخص حقیقی نیست و پیچیدگی‌هایی این بین وجود دارد. در ادامه با انواع سند آشنا خواهید شد. با سایت خوبو همراه باشید.

سند شش دانگ

سند شش دانگ، سندی است که به طور کامل به یک شخص تعلق داشته باشد. کلمه شش دانگ به معنی شش جهت است. جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین. در واقع وقتی کسی سند شش دانگ دارد، علاوه بر چهار جهت ملک، فضای بالا و پایین آن را نیز دارد. اگرچه این در آپارتمان‌نشینی که طبقه بالای هر فرد، به فردی دیگر تعلق دارد معنی چندانی ندارد؛ در صورت وجود زیرزمین، آن نیز متعلق به صاحب سند خواهد بود. وقتی کسی سند شش دانگ مربوط به ملکی دارد، به طور کل به ندرت مشکلی از لحاظ حقوقی وجود خواهد داشت و می‌تواند خیال جمعی داشته باشد.

سند تک برگ

سند تک‌برگ جدیدترین شیوه صدور سند است. برخلاف سندهای قدیمی که به صورت دفترچه‌ای بودند، سندهای جدید در قطع a4 و به رنگ زرد هستند. مراجع رسمی در نظام اسناد کشور این سند را طراحی و مورد تائید سایر مراجع قانونی قرار داده‌اند. تفاوت عمده سند کنونی این است که برخلاف نمونه‌های قدیمی که به صورت دست‌نویس بودند، کاملا کامپیوتری صادر می‌شود و این احتمال هرگونه کلاه‌برداری را کاهش می‌دهد.

وقتی شخصی خانه خود را به دیگری بفروشد، سند فعلی او ضبط می‌شود و سند جدیدی برای همان ملک به اسم شخص جدید صادر می‌شود. در سندهای تک برگ، کروکی دقیقی از ملک کشیده شده است. همینطور از دیگر نکات مهم این سند خوانایی و شفافیت آن نسبت به سندهای قدیمی است.

سند مشاع

وازه‌ی مشاع به معنی مشترک است. این واژه در مسائل اداری به معنی زمانی است که دو یا چند نفر مالکیت ملکی واحد را دارا هستند. برای مثال مغازه‌ای را در نظر بگیرید که دو نفر با هم مالکیت آن را دارا هستند. یا زن و شوهری را در نظر بگیرید که خانه‌ای را با پس‌انداز خود خریده‌اند و هرکدام نیمی از مالکیت آن را دارند. به این ترتیب ملک مورداشاره، مشاع در نظر گرفته می‌شود.

از آنجا که حتی نزدیک‌ترین افراد هم دو هویت و شماره ملی مجزا دارند، برای این ملک هم دو (یا بیشتر) سند صادر می‌شود. در زمان کنونی که سند تک‌برگ صادر می‌شود، به هر کدام از طرفین یک برگه‌ی سند می‌رسد. با این تفاوت که به جای شش دانگ، میزان دانگی که هر فرد دارا است در سند وی ذکر شده است.

در زمان خرید و فروش، وقتی مالکیت ملک مشاع باشد کمی پیچیدگی حاصل می‌شود. به هر حال برای خرید ملکی که دو صاحب دارد، احتمالا باید تلاش بیشتری به خرج داد تا دو نفر را راضی کرد. در بسیاری از موارد بین شرکا اتحاد وجود ندارد و همین سبب مشکلاتی می‌شود.

سند مفروز

کلمه مفروز، در برابر مشاع قرار می‌گیرد و از انواع سند هایی است که دچار پیچیدگی می‌شود. در واقع این کلمه یعنی شخصی قصد جدا کردن سهم خود را از یک زمین مشاع دارد. بر فرض زمانی را در نظر بگیرید که دو برابر به صورت مشاع مالکیت زمینی هزار متری را دارا هستند. یکی از برادران بخواهد زمین از حالت مشاع در بیاید و به صورت منفرد اقدام به ساخت و ساز کند. اینجا ملک به نسبت سهم مشاعی بین مالکین افراز می‌شود.

سند منگوله‌دار

نمونه‌ای قدیمی در بین انواع سند، سند منگوله‌دار بود. همانطور که از نام این سند مشخص است، یک منگوله فلزی دارد. فلز به کار رفته در این سند، سرب است که با کمک یک نخ، به دفترچه‌ی سند پلمپ شده است. این پلمپ که توسط اداره ثبت اسناد انجام شده، صحه‌ای بر تائید مالکیت فرد بود.

سند المثنی

مانند سایر اسناد و کارت‌های هویتی، احتمال گم شدن سند نیز وجود دارد. به جز گم شدن، احتمال دزدیده‌شدن، سوختن یا نابودی آن به هر دلیل دیگری وجود دارد. وقتی چنین حالتی پیش می‌آید، صاحب ملک سراغ مراجع ذیربط می‌رود و درخواست صدور سند المثنی می‌دهد. سند جدیدی که به دست او می‌رسد، سند ملکی المثنی نام دارد و اعتبار سند پیشین را نیز دارا است.

سند وقفی

یکی از انواع پیچیده‌ی سند که منجر به مشکلات زیادی از جمله کلاه‌برداری می‌شود، سند وقفی است. سند وقفی، به این صورت است که صاحب آن، ملک را وقف کرده است. وقف یک سنت قدیمی است که در کل جهان با اسم‌های متفاوت، طرفداران زیادی دارد. به این معنی که صاحب ملک، آن را به شخص یا موسسه‌ای غیرانتفاعی می‌سپرد تا این ملک بتواند باعث کمک به افراد نیازمند شود.

مشابه آن در آمریکا هم طرفداران زیادی دارد که بسیاری از میلیاردرها در اواخر عمر، بخش عمده ثروت خود را به خیریه‌ها اختصاص می‌دهند. در ایران البته سازمانی به نام اوقاف وجود دارد که بر این امور رسیدگی می‌کند. سازمان اوقاف و امور خیریه شبه‌دولتی است و رئیس آن با پیشنهاد وزیر فرهنگ و ارشاد اسلامی از طرف ولی فقیه تعیین می‌شود.

معمولا شیوه کار سازمان اوقاف به این صورت است که این املاک را به صورت 99 ساله به دیگران منتقل می‌کند و بابت آن اجاره می‌گیرد. پول‌های واریزی این بین برای مسائل خیریه هزینه می‌شوند. از سوی دیگر خرید و فروش زمین‌های وقفی بدون اجازه گرفتن از سازمان اوقاف غیرقانونی است و تخلف به حساب می‌آید. با این حال اگر فرد در زمین وقفی خانه بسازد، می‌تواند برای اعیان خود سند بخواهد.

سند بنچاق

در گذشته، سیستم نظام مدیریت ثبت اسناد یکپارچه و الکترونیک نبود. به همین دلیل، توافق بین طرفین بین خودشان منجر به نوشتن قراردادی روی کاغذ می‌شد. در آن دوره برای تائیدیه گرفتن کاغذ امضا شده، آن را نزد علما یا افراد سرشناس منطقه که بین مردم موجه بودند می‌بردند تا آنها به این بنچاق با خط یا مهر خود اعتبار بدهند. وقتی مهر یا امضای فرد مورد اعتماد پای این کاغذ زده می‌شد، همگان می‌فهمیدند که این سند اعتبار دارد. بنچاق امروزه دیگر مانند گذشته رواج ندارد اما کماکان در برخی موارد، اعتبار آنها نزد مراجع پذیرفته می‌شود.

سند عرصه و اعیان

این اصطلاح در شهرهای بزرگی مانند تهران، بیشتر شنیده می‌شود. به این دلیل که آپارتمان‌ها در تهران و شهرهای نظیر آن، عرصه و اعیان دارند. در مقام توضیح باید گفت آپارتمان‌ها در مساحتی معین ساخته می‌شوند. عرصه سند ملکی مربوط به زمین است که آپارتمان در آن بنا شده است. از سوی دیگر سند اعیان سند ملکی واحدهایی است که در این زمین احداث شده‌اند.

اینکه هریک از مالکان واحدهای آپارتمانی چه مقدار از مالکیت عرصه را دارند، بستگی به تعداد طبقات و متراژ اعیان آنها دارد. می‌تواند میزان این سهم را از شهرداری یا ادارات مربوطه جویا شد. وقتی این موضوع مهمتر می‌شود که ملک ورثه‌ای شود و مالکین جدید بخواهند عرصه را تخریب کرده و با شرایط جدید در آن اقدام به ساخت و ساز کنند.

سند ورثه‌ای

وقتی مالکی فوت می‌کند، مال او به وراث می‌رسد. شیوه کار در ادامه اینگونه است که وراث با تسلیم مدارک (اصل سند، گواهی فوت و تائیدیه انحصار وراثت)، به مقدار سهم‌‌ارث خود سند مالکیت دریافت می‌کنند.

گواهی انحصار وراثت از سوی شورای حل اختلاف صادر می‌شود. در گواهی مربوطه نام تک تک وراث و میزان سهم آنها ذکر شده است. پیش از صدور گواهی، احتمال وجود وراث دیگر نیز بررسی می‌شود. این بین گاهی ممکن است تعداد ورثه زیاد باشد و به این دلیل همگی باید مبایعه‌نامه‌ را امضا کنند و وکیلی به نیابت از خود معرفی کنند.

از آنجا که سند ورثه‌ای هم مانند سند مشاع معمولا شامل افراد متفاوت است، در این نوع سندها هم همیشه احتمال اختلاف و مشکلات در زمان خرید و فروش وجود دارد.

سند تفکیکی

سند تفکیکی مربوط به زمانی است که یک ملک بین چند نفر تقسیم شده باشد. هر نفر این بین برای بخش مربوط به خود، سندی به صورت تفکیکی دریافت می‌کند. در واقع در شرایطی این سند صادر می‌شود که مال غیرمنقول (خانه، زمین یا غیره) به قطعات کوچکتر تفکیک می‌شود. در عمل وقتی تفکیک اینطور عمل می‌کند که فرضا زمینی ده هزار متری، به قطعه‌های کوچک دو هزار متری تقسیم می‌شود. اینطور مالکیت این قطعات دو هزار متری، هرکدام به فردی می‌رسند و او بابت آنها سند خواهد داشت.

سند وکالتی

شخصی به عنوان وکیل فروشنده، مرحل فروش را پیش ‌می‌برد. شخص دارای مالکیت، سند را به اسم خریدار (که هنوز پیدا نشده) سند نمی‌زند، بلکه ملک را به صورت وکالتی به وکیل خود واگذار می‌کند. از شرایطی که ممکن است کار ملکی به چنین سندی رسیده باشد، این است که ساختمان پایان کار نداشته باشد که اینطور تا زمان پرداخت نشدن جریه شهرداری سند قطعی هم نخواهد داشت. شرایط دیگر هم وقتی است که مالک نخواهد مالیات را پرداخت کند و به این راه روی می‌آورد. البته گاهی نیز فروشنده به دلیل بیماری قادر به طی مسیر فروش ملک نیست و اینطور مسئولیت را به فردی معتمد واگذار می‌کند.

در صورتی که سند وکالتی به صورت رسمی و محضری ثبت شده باشد، دارای اعتبار لازم است.

سند معارض

وقتی برای ملکی مشخص با حدودی یکسان دو سند با نام‌ها و تاریخ‌های متفاوت وجود داشته باشد، به آن سند معارض می‌گویند. در چنین مواقعی احتمال کلاه‌برداری وجود دارد. از این رو پرونده به دادگاه برای بررسی می‌رود. با وجود اینکه در بسیاری موارد پای کلاه‌برداری وسط است، احتمال اشتباه در اداره ثبت نیز وجود دارد.

سند شورایی

یکی از شیوه‌های سند در ایران، سند شورایی است. این سند که شباهت‌هایی با بنچاق دارد، به زمانی اطلاق می‌شود که سندی دست‌نویس توسط شورای محلی مهر شده باشد. این سند از آنجایی که در اداره ثبت مهر و تائید نشده، اعتبار رسمی ندارد. با این حال با ارائه آن در بسیاری مناطق، می‌تواند سند رسمی را با طی مراحل دریافت کرد.

سند رهنی

در مواقع بسیاری خریدار برای اینکه بتواند رقم خرید خانه را تهیه کند، از واک و تسهیلات بانکی نیز استفاده می‌شود. در این مواقع به اصطلاح سند در رهن بانک است. به این معنی که اگرچه مالک سند شش دانگ خانه را داراست، تا زمان تسویه وام بانکی، انگار او در خانه‌ای رهنی متعلق به بانک زندگی می‌کند. امکان انتقال / فروش این ملک، تا زمان تسویه وام بانکی وجود ندارد. همینطور در صورتی که وام‌گیرنده در پرداخت واام در موعد مقرر کوتاهی کند، بانک می‌تواند مالکیت ملک یا درصدی از فروش آن را برای خود بردارد.