اجاره خانه در آلمان

اجاره خانه در آلمان چالشی است که مهاجران به آلمان و به خصوص دانشجویان با آن مواجه خواهند بود. در ادامه سعی می‌کنیم موضوعاتی که برای اجاره مسکن در آلمان با آن مواجه هستید را به زبان ساده تشریح کنیم.

این روزها بسیاری با مقاصد مختلف از جمله تحصیلی و کاری به کشور آلمان مهاجرت می‌کنند. قبلا در خصوص تحصیل در آلمان و هزینه‌های زندگی در آلمان در خوبو برای شما نوشته ایم.

مسئله مهم بعدی برای هر مهاجر در آلمان، محل اقامت است. بهتر است ابتدا دقیقا مشخص کنید که دنبال چه چیزی هستید که این به شما کمک می‌کند لیست گزینه‌های شما محدود شود و به فرآیند اجاره مسکن سرعت ببخشید.

باید مشخص کنید که می‌خواهید تنها زندگی کنید و یا هم آپارتمانی داشته باشید، به کدام شهر علاقه دارید و چه محله ای برای شما راحت تر است. البته مسئله مهم این است که حداکثر بودجه خود را هم با توجه به نیاز مدنظرتان مشخص کنید.

این‌ها تنها برخی از مواردی است که پیش از شروع جستجو برای مسکن در آلمان باید به آن‌ها فکر کنید.

چه مدارکی برای اجاره خانه در آلمان مورد نیاز است؟

اسناد یکی از مهم ترین ضروریات در اجاره خانه در آلمان است. اسناد به صاحبخانه شما ثابت می‌کند که شما مستأجر قابل اعتمادی هستید و حقوق مستأجری شما حفظ خواهد شد. اگرچه در بسیاری از مکان‌ها از جمله خارج از شهرهای بزرگ این مدارک ممکن است نیاز نباشد. با این وجود در شهرهای بزرگ مانند برلین این مدارک کاملا ضروری است:

1. کپی پاسپورت و یا کارت شناسایی معتبر
   برای امضای یک اجاره نامه و یا حتی نگاه کردن به یک آپارتمان (در بیشتر موارد) نیاز به ارائه پاسپورت و یا کارت شناسایی به صاحبخانه و نماینده املاکی خواهد داشت.
   
2. گواهی تأیید حقوق یا صورتحساب بانکی
   باید ثابت کنید که ماهانه درآمد دارید و حساب بانکی شما منابع مالی برای پرداخت هزینه اجاره را تضمین می‌کند. گواهی تأیید حقوق معمولا توسط شرکتی که برای آن کار می‌کنید صادر می‌شود. اما به هر دلیلی اگر گواهی حقوقی ندارید، بهتر است صورتحساب بانکی خود را به صاحبخانه ارائه دهید، معمولا صورتحساب بانکی سه ماهه اخیر برای تأیید توان پرداخت اجاره کافی است.
   
3. اسناد سوابق اعتباری (مدرک شوفا)
   برای افرادی که قبلا در آلمان زندگی کرده و خانه اجاره کرده اند، ارائه مدرک شوفا ضروری است. سند شوفا (Schufa Selbstauskunft) سندی است که در آلمان سوابق بدهی و رتبه اعتباری شما را نشان می‌دهد.
   افرادی که قبلا در آلمان زندگی نکرده اند مدرک شوفا ندارند. اطلاعات مربوط به شوفا بلافاصله پس از افتتاح حساب بانکی در آلمان و یا ثبت یک قرارداد به ثبت می‌رسد. پس اگر شوفا ندارید همان صورتحساب بانکی شما برای اثبات پرداخت به موقع مبلغ اجاره کافی است.
   
4. ضامن
   اگر نتوانید مدارک شوفا و یا صورتحساب بانکی ارائه کنید، باید فردی به عنوان ضامن بپذیرد که در صورت عدم توان پرداخت اجاره، این مبلغ را تقبل می‌کند. این شخص باید حتما آلمانی باشد، اما می‌تواند والدین شما هم باشد. نیاز به ضامن برای عقد قرارداد بستگی به شرایطی که صاحبخانه تعیین کرده خواهد داشت.

همچنین اگر قبلا در آلمان خانه اجاره کرده و سابقه زندگی دارید، باید از صاحبخانه قبلی خود نامه ای در اختیار داشته باشید که وضعیت شما را برای صاحبخانه های بعدی توصیف کرده باشد، همچنین دلیل ترک محل قبلی را باید توضیح داده باشد.

چگونه در آلمان خانه اجاره کنیم؟

برای اجاره خانه در آلمان چندین روش وجود دارد که به بررسی رایج ترین آن‌ها خواهیم پرداخت:

• اجاره از طریق مشاور املاک

می‌توانید برای اجاره خانه به سراغ مشاورین املاک بروید که راحت ترین روش برای اجاره خانه محسوب می‌شود، البته که هزینه‌هایی نیز به دنبال دارد. معمولا صاحبخانه‌ها در ازای پرداخت کارمزدی به مشاورین املاک به آن‌ها اجازه می‌دهند که برای خانه اجاره ای به دنبال مشتری باشند.

باید توجه کنید که معمولا کمیسیون مربوط به مشاورین املاک در آلمان برای خرید منزل به عهده خریدار است و در صورتی که می‌خواهید ملکی را اجاره کنید معمولا صاحبخانه کمیسیون مربوط به مشاور املاک را پرداخت می‌کند. به همین خاطر معمولا صاحبخانه‌ها برای اینکه چنین کمیسیونی را به مشاورین املاک پرداخت نکنند، از پلتفرم های آنلاین برای ارائه منازل اجاره ای خود استفاده می‌کنند.

معمولا هزینه ای که باید صاحبخانه به مشاور املاک پرداخت کند معادل دو ماه از هزینه اجاره خانه است که البته برخی از مشاورین املاک طبق قراردادهای خود از مستأجر هم کمیسیون دریافت می‌کنند.

اگرچه پلتفرم‌های آنلاین نیز کمیسیون دریافت می‌کنند اما به نسبت کمیسیون دریافتی مشاورین املاک این رقم کمتر خواهد بود.

• اجاره از طریق پلتفرم‌های آنلاین

یکی از روش‌های اجاره خانه در آلمان پیدا کردن آن‌ها از طریق پلتفرم های اجاره آنلاین در آلمان است که برخی از پر کاربرد ترین‌ آن‌ها را در ادامه لیست کرده ایم:

• WG-Suche.de
• immowelt.de
• immonet.de
• immobilienscout24.de
  SMARTments
• Studenten-WG
• Mr Lodge
• tempoFLAT.de
• Zeitwohnwerk
• WG-Gesucht.de
• Student.com

• اجاره از طریق تبلیغات دهان به دهان

یکی از شیوه‌های سنتی این است که شما اعلام نیاز به اجاره یک آپارتمان کنید و افرادی که آگهی نیازمندی شما را ببینند به شما درباره آپارتمان‌هایی که برای اجاره می‌شناسند، اطلاع می‌دهند.

معمولا افرادی که می‌خواهند خانه ای را ترک کنند، دوستان و نزدیکان خود را به عنوان جایگزین خود به صاحبخانه معرفی می‌کنند و صاحبخانه هم نگرانی از بابت پیدا کردن مستأجر جدید ندارد.

• بررسی روزنامه‌های محلی (tageszeitung-landeszeitung)

معمولا در روزنامه‌های محلی مربوط به هر منطقه در آلمان، آگهی‌های مربوط به خانه‌های اجاره ای به چاپ می‌رسد و اکثرا روزهای شنبه این آگهی‌ها را در همه روزنامه‌های محلی می‌توانید دنبال کنید.

قرارداد اجاره در آلمان شامل چه چیزهایی می‌شود؟

یک قرارداد اجاره زمانی خوب است که بتواند از حقوق مستأجری شما دفاع کرده و بایدها و نبایدها را برای عدم به وجود آمدن سوءتفاهم در آینده توضیح دهد. بیشتر قراردادهای اجاره شامل موارد زیر خواهد بود:

• مدت قرارداد
• مبلغ رهن
• مبلغ اجاره ماهیانه
• هزینه موارد اضافی بسته به استفاده شما
• اطلاعات مربوط به افزایش اجاره
• لیست کاملی از وسایلی که با واحد آپارتمان اجاره داده می‌شود
• قوانین مربوط به استفاده از حیوانات خانگی
• قوانین تعیین شده توسط صاحبخانه (در مورد هزینه تعمیرات)
• مدت زمان اعلان (معمولا سه ماهه است. اگر قصد پایان قرارداد و ترک خانه را دارید باید سه ماه قبل از آن به صاحبخانه اطلاع دهید.)

هزینه‌های اجاره در آلمان

میانگین قیمت اجاره معمولا بر اساس متر مربع تعیین می‌گردد. اگرچه مبلغی که شما پرداخت می‌کنید معمولا بسته به محل زندگی شما متفاوت خواهد بود. مناطق مرکزی و بزرگتر معمولا نسبت به مناطق حاشیه شهر هزنیه بالاتری دارند.

بر اساس گزارش MietspiegelIndex در آلمان متوسط هزینه اجاره هر متر مربع حدود 7.04 یورو است که در اشتوتگارت به 10.41 یورو و در مونیخ به 9.74 یورو نیز می‌رسد.

هزینه اجاره در شهرهایی مانند مونیخ، کلن و هامبورگ به مراتب از لایپزیش، بوخوم و حتی برلین هم بالاتر است. با این حال قیمت‌ها در برلین هم با توجه به افزایش تقاضا در حال افزایش است. گران ترین منطقه شهری در آلمان مربوط به کارلسفلد در ناحیه داخائو در 12 کیلومتری شمال غربی مونیخ است که متوسط اجاره هر متر مربع به 10.86 یورو می‌رسد.

قیمت اجاره ها در آلمان به طور کلی معقولانه است و متوسط اجاره 1300 یورو است. به عنوان مثال یک آپارتمان تک خوابه در آلمان 700 یورو به طور متوسط اجاره داده می‌شود، در حالی که همین آپارتمان در حاشیه شهرها به 530 یورو می‌رسد.

وقتی بحث رهن (سپرده) و یا خدمات (آب و برق) می‌شود، انتظار می‌رود این هزینه‌ها معادل سه ماه از اجاره باشد و بعید است که بیشتر از این باشد. با این وجود هزینه خدمات روی هزینه اجاره محاسبه نمی‌شود و در صورت امکان باید در قرارداد آن را به ثبت برسانید.

تفاوت اجاره گرم (Warmmiete) و اجاره سرد (Kaltmiete) در آلمان

اجاره خانه ای که شامل هزینه‌ لوازم گرمایشی و آب و برق نباشد، به عنوان «Cold Rent» یا اجاره سرد «Kaltmiete» در نظر گرفته می‌شود و اجاره گرم «Warmmiete» شامل گرمایش و هزینه های اضافی خواهد بود.

در واقع وقتی به اجاره سرد یک ساختمان, هزینه های جانبی از جمله گرمایش، آب و برق را  اضافه کنیم اجاره گرم یا Warmmiete بدست خواهد آمد. معمولا هزینه‌های جانبی هزینه‌های مربوط به بیمه ساختمان، دفع فاضلاب، دفع طباله، روشنایی و نظافت ساختمان و آسانسور است.

هزینه گرمایش و آب گرم هم البته جزئی از این هزینه‌های جانبی است که ممکن است جدای از هزینه‌های جانبی در قراردادها ذکر شوند.

اصطلاحات اجاره خانه در آلمان

اگر به پلتفرم‌های اجاره خانه در آلمان سری بزنید اصطلاحات زیادی را می‌بینید که ممکن است دچار سردرگمی شما باشند، برخی از مهم ترین‌ آن‌ها را در جدول زیر می‌توانید مشاهده کنید.

اصطلاح	معنا
Quadratmeter/QM	متر مربع
Altbau/AB	ساختمان قدیمی
Neubau	ساختمان نوساز
Balkon/BK	بالکن
Einbauküche/EBK	آشپزخانه دائمی
Erdgeschoss/EG	طبقه همکف
Gasheizung/GH	گرمایش گاز
Kaltmiete/KM	اجاره خالص یا سرد (شامل هزینه آب و برق و نگهداری نیست)
Nebenkosten/NK	هزینه‌های آب و برق و نگهداری
Warmmiete/WM	هزینه اجاره شامل گرمایش و هزینه های جانبی (به غیر از برق)
Wohngemeinschaft/WG	آپارتمان اشتراکی
Zentralheizung/ZH	گرمایش مرکزی
Etagenheizung	گرمایش از کف
Möbiliert	واحد مبله