افراد در بسیاری از مواقع برای تخمین هزینه ساخت خانه به مشکل می‌خورند. این چیزی است که می‌تواند به کلاه‌برداری سازنده‌ها هم منجر شود. به همین دلیل، وقتی فرد قصد ساخت دارد، به صرافت این می‌افتد که اطلاعات بیشتری در این خصوص به دست بیاورد. با این حال، این سوال، جواب ساده‌ای ندارد. با مسئله‌ای پیچیده روبرو هستیم. مسئله‌ای با متغیرهای متفاوت که هرکدام سرنوشت‌های متفاوتی از هم دارند. با این حال سعی داریم سرراست‌ترین جواب را به این سوال بدهیم. با سایت خوبو همراه باشید.
نحوه محاسبه ساخت و ساز
برای محاسبه هزینه ساخت خانه، شیوه کار محاسبه مجزای هزینه‌ها در بخش‌های مختلف است. برای مثال مبلغ اسکلت فلزی یا بتنی، هزینه خاک‌برداری، سفت کاری، نازک کاری و موارد دیگر این بی مطرح هستند. با توجه به کیفیت مصالحی که در هر بخش به کار می‌رود به انضمام هزینه کارگران، می‌توان به تخمینی از کل هزینه رسید. همینطور نرم‌افزارها و سایت‌هایی هستند که محاسبه هزینه ساخت را انجام می‌دهند. آنها عموما به صورت هزینه هر متر رقم را درج می‌کنند. به این معنی که اگر برای هر متر 6 میلیون تومان هزینه شود، هزینه صد متری ششصد میلیون تومان خواهد بود.
اخذ جواز ساخت
به طور طبیعی باید پیش از هرگونه عملیات اقدام به دریافت مجوز آن نمایید. این حتی در برخی موارد شامل مراحل بازسازی خانه نیز می‌شود. به طور مثال اگر قصد داشته باشید تغییری در داخل خانه به وجود بیاورید که نیازمند حذف یا جابجایی دیوار باربر است، باید بابت آن مجوز دریافت کنید. وقتی برای بازسازی در بسیاری موارد نیاز به مجوز دارید، پر واضح است که برای ساخت به انجام کارهای زیادی احتیاج است. هزینه جوایز (در صورت عدم خرید زمین یا ملک کلنگی) از اولین هزینه‌هایی است که سازنده انجام می‌دهد.
برای شروع لازم است مالک یا مالکین فعلی یا آینده به همراه مدارک شناسایی و مالکیت ملک یا زمین به دفاتر خدمات الکترونیک دولت مراجعه کنند. اقدامات جهت دریافت جواز از اینجا شروع می‌شود. هزینه‌های این بخش شامل تهیه نقشه، عوارض ساختمانیی به شهرداری، عوارض شهرداری برای ایجاد انشعابات، تعمیر و ترمیم خیایان و کوچه در حین ساخت و ساز، هزینه تراکم و موارد دیگر است.
نمی‌توان به طور دقیق رقمی را که لازم است اعلام کرد. رقم نهایی به مسائل متعددی مربوط است. برخی از مواردی که باعث می‌شود قیمت دچار نوسان شود این موارد است:
- شهر
- منطقه
- خیابان و خصوصیات آن
- کوچه و خصوصیات آن
- عمر بنا
- نیاز به تخریب یا عقب‌نشینی دارد یا خیر؟
- زیربنا و تعداد واحد
- تعداد طبقه
- کیفیت مدنظر ساخت
تخریب
در بسیاری موارد به خصوص در تهران، ساختمانی از پیش در ملک وجود دارد. خانه‌های کلنگی به خانه‌هایی اطلاق می‌شود که دهه‌ها از ساخت آنها گذشته و بازسازی یا تعمیر آنها دیگر توجیه اقتصادی ندارند. در واقع نه ساختمان که زمین آنها ارزشمند است. در این موارد مالک/مالکین یا سازنده‌ای که قصد سرمایه‌گذاری دارد، برای تخریب و ساخت ملکی طبق عرف پا پیش می‌گذرد.
برای تخریب، احتیاج به دریافت مجوز است. مجوز تخریب از شهرداری تهیه می‌شود. از آنجایی که تخریب کاری تخصصی است، گروه‌هایی مخصوص تخریب در هر شهر وجود دارند که باید با آنها قرارداد بست. اگرچه موضوع تخریبی پروژه‌ای عظیم به نظر می‌رسد، هزینه این بخش نسبت به بخش‌های دیگر پایینتر است. مسئله این است که گروه‌های تخریب عموما ضایعات ساختمانی را خریداری می‌کنند. به همین دلیل تخریب هزینه زیادی روی دست کارفرما نمی‌گذارد.
خاک برداری و گودبرداری
برای ساخت ساختمان، همانطور که می‌دانید با «پی» ساخت. به این منظور خاک‌برداری، گودبرداری و پایدارسازی از مراحلی است که در این دوره انجام می‌شود. هرچه ساختمانی که قصد ساخت آن را داریم بلندتر باشد، این مرحله طولانی‌تر خواهد بود. هزینه گودبراری به نسبت هزینه اسکلت و سفت‌کاری رقم بسیار پایینی است.
با این حال باید گفت که هزینه خاک‌برداری و گودبرداری در پروژه‌های متفاوت، با هم تفاوت دارد. هر ملک چالش‌های خاص خود را دارد. برای مثال ممکن است به خاطر شرایط متفاوت، امکان دسترسی به لودر یا بیل مکانیکی در یک پروژه نباشد. ممکن است احتمال ریزش وجود داشته باشد. یا ممکن است قطع درختان بزرگ، هزینه‌های زیادی بر سازنده متحمل کند. احتمال فرسایش خاک از مسائل پیچیده‌ای است که باید حتما موردتوجه قرار گیرد. در صورت تخریب و پاک‌سازی کلی، در بسیاری از موارد توان خاک برای تحمل پدیده‌های جوی پایین می‌آید.
به طور کلی هزینه‌ها در این بخش می‌تواند با توجه به عوامل زیر، دستخوش تغییر در هزینه شود:
- نوع کار (پاک‌سازی، انهدام، حفاری یا غیره)
- مکان پروژه (برای مثال در مکان‌های دور کوهستانی، در کوچه‌ای باریک یا در مکانی مناسب در میانه‌ی شهر)
- اندازه پروژه (هرچه زیربنا بیشتر باشد، هزینه بالا می‌رود)
- موقعیت جغرافیایی (در منطقه‌ای سرسبز که درختان زیادی وجود دارد، هزینه پاک‌سازی بیشتر از منطقه‌ای بدون درخت است)
- فصل (حین باران پاییزی یا گرمای تابستان، شیوه کارها می‌تواند متفاوت باشد)
مراحل خاک‌برداری، از چیزهایی است که باید در انتخاب معمار و دفتر مهندسی مدنظر قرار دهید. شیوه‌ی معماران متفاوت در این زمینه می‌تواند متفاوت باشد. تفاوتی که می‌تواند منجر به هزینه بیشتر یا از بین بردن درختان بیشتر در ملک شود.
ساخت اسکلت
پیش از این به طور مفصل به مسئله‌ی اسکلت ساختمان پرداختیم. اسکلت فلزی و بتنی دو شیوه مرسوم در ایران است که هرکدام مزایا و معایبی دارد. همانطور که توضیح دادیم، اسکلت فلزی از نظر هزینه ابتدایی گران‌تر تمام می‌شود اما چون ضایعات آن ارزش بالایی دارد، این هزینه جبران می‌شود. برآوردهای مهندسی نشان می‌دهد که اسکلت بتنی معمولا رقمی نزدیک به اسکلت فلزی دارد و حتی گاهی ممکن است تا بیست درصد بالاتر نیز بود. به هر حال باید در نظر گرفت که درصد زیادی از اسکلت بتنی نیز مقدار فولاد (میلگرد) در بتن است.
یک نکته دیگر که باعث می‌شود هزینه اسکلت بتنی به اسکلت فلزی نزدیک شود یا از آن پیشی بگیرد، هزینه‌های بالاسری کار است. مدت‌زمان عمیات اجرایی در اسکلت بتنی تقریبا دو یه سه برابر بیشتر از سازه فلزی است. به همین دلیل هزینه بالاسری عمومی و بالاسری کار بالا می‌رود. هزینه‌ها شامل دستمزد پرسنل، اجاره‌های متفاوت، بیمه افراد، عوارض و هزینه‌های عمومی می‌شود.
سفت‌کاری
سفت‌کاری به تعداد زیادی از مراحل ساخت خانه اطلاق می‌شود. اجرای دیوار، مهاربندی، اجرای سقف تا مرحله گچ و خاک یا سیمان‌کاری دیوارها در این بخش قرار می‌گیرند. عوامل متعدد این بخش هرکدام می‌توانند (بنا بر کیفیت و شرایط) تغییرات بزرگی روی قیمت تمام شده بگذارند. به همه اینها چند عامل مهم دیگر نیز اضافه می‌شوند که حضور یا عدم آنها قیمت را تغییر می‌دهد. برای مثال استفاده یا عدم استفاده از مهاربند، دال عرشه فولادی، تیرچه کرومیت و چیزهایی از این دست. در ادامه بیشتر با سفت‌کاری آشنا می‌شوید:
دیوارچینی
ابتدا در نقشه محل دیوار را پیدا می‌کنند. بعد محاسبه می‌شود که چند متر مربع دیوارچینی لازم است. مقدار آجر، سیمان، ماسه و مصالح دیگر نیز محاسبه شود. دستمزد اجرا می‌تواند به صورت روزمزد یا یکجا باشد. بسته به حجم و مصلحت مالی، هرکدام از این دو نقاط قوت و ضعف خود را دارند.
اجرای گچ و خاک
از مشخص شدن دیوارهایی که گچ‌و‌خاک می‌شوند، متراژ آن به مترمربع مشخص می‌شود. اینطور مشخص می‌شود به چند کیلو گچ‌و‌خاک احتیاج است و قیمت آن مشخص می‌گردد. هزینه دستمزد نیز مانند مراحل قبل به صورت روزمزد یا یکجا قابل محاسبه است. با جمع این اعداد می‌توان به هزینه این مرحله رسید.
نازک‌کاری
بعد از مراحلی که صحبت از آنها رفت، به مهمترین و هزینه‌برترین بخش کار می‌رسیم. هزینه‌ای که لازم است سازنده برای نازک‌کاری انجام دهد، با هزینه اجرای اسکلت برابری می‌کند و عموما از آن هم بالاتر می‌رود. میزان هزینه سازنده در این بخش، بستگی به محلی که خانه در آن قرار دارد نیز مربوط است. در مناطق ثروتمندنشین، هزینه‌ها در این بخش سرسام‌آور می‌شود. چیزی که در قیمت خانه نیز تاثیر بسیار چشمگیر می‌تواند بگذارد. برای مثال خانه‌هایی در منطقه یک تهران وجود دارد که به متری 250 میلیون تومان رسیده‌اند. بخش پررنگی از این ماجرا، مربوط به بخش نازک‌کاری است.
از مراحل مهم نازک‌کاری می‌شود به این موارد اشاره کرد:
- گچ‌کاری و سفیدکاری
- رنگ یا کاغذدیواری
- قرنیز
- کف‌سازی
- کاشی و سرامیک
- چوب یا MDF (کف، کمد دیواری و غیره)
- شیرآلات
- جکوزی و وان
- در و پنجره
- سقف کاذب، نورپردازی، …
- نمای ساختمان
- عایق‌کاری
در عمده این موارد، هزینه‌ها می‌تواند بین x تا 10x و حتی بیشتر متنوع باشد. در ساختمان‌های لاکچری با استفاده از چیزهایی نظیر چوب گردو، شیرآلات لوکس خارجی، جکوزی، درب ضدسرقت با حسگر می‌توان هزینه‌ها را بسیار بالا برد.
زیباسازی
زیباسازی عموما مربوط به حیاط است. این می‌تواند شامل موزاییک یا آسفالت، کاشت درخت، گل‌کاری یا حتی نیمکت، آلاچیق، باربکیو، روف گاردن، آبنما، استخر و نظیر این باشد.
هزینه نهایی ساخت خانه
علمی به نام متره و برآورد وجود دارد که تحصیل‌کردگان در حوزه معماری و نقشه‌کشی آن را پاس می‌کنند. به طور خلاصه باید گفت که هدف این علم، محاسبه دقیق در خصوص متریال یک پروژه عمرانی است. مقادیری که موردتوجه قرار می‌گیرند شامل مقدار مصالح، تعداد کارگران، مدت زمان اجرا، حمل و نقل و ماشین آلات و از این دست می‌شود. در پایان می‌توان عدد به دست آمده را به یک عدد یا حداقل یک بازه‌ی عددی به لحاظ قیمتی تبدیل کرد. امروزه این کار با نرم‌افزاری به نام متره نیز انجام می‌شود. چه بتوانید خود این عمل را انجام دهید یا معمار انجام دهد؛ به هر حال با یک قیمت پایانی روبرو خواهید بود. چیزی که هزینه تمام‌شده‌ی احتمالی شما خواهد بود.
سلام! مطلب خیلی خوبی بود و به وضوح مشکلات و چالش‌های هزینه ساخت خانه رو توضیح داده. واقعاً درست می‌گید که تخمین هزینه‌ها می‌تونه به کلاه‌برداری منجر بشه، بنابراین آگاهی و اطلاعات دقیق خیلی مهمه. یکی از نکات جالبی که توی هر خرید و ساختی باید مدنظر قرار بدیم، تنوع مصالح و کیفیت اونه که تاثیر زیادی روی هزینه‌ها داره. امیدوارم همه بتونن با اطلاعات درست و مشاوره خوب پروژه‌های موفقی داشته باشن! مرسی از مقاله‌تون. 😊