وام مسکن اگرچه کارکرد مشخصی دارد، برای افرادی که سراغ آن نرفته‌اند، سرشار از پیچیدگی است. اگرچه وام در خرید خانه کمک موثری می‌تواند باشد، دشواری‌ها و نکات منفی بسیاری نیز با آن عجین شده است. مسئله دیگر این است که با توجه به تغییرات دائمی و تغییرات قیمت جعاله، بررسی سالیانه موضوع مهم به نظر می‌رسد. برای اطلاعات بیشتر با سایت خوبو همراه باشید.
وام مسکن چیست؟
بانک مسکن بنا بر اهداف خود، وظیفه دارد برای افراد متقاضی برای خرید یا ساخت خانه تسهیلاتی را فراهم آورد. اعداد قابل پرداخت در خصوص شهرها و افراد با شرایط متفاوت، می‌توانند بسیار متنوع باشند. با این حال میزان وام مسکن به شکلی نیست که بتواند کل هزینه خرید خانه را متحمل شود. برنامه بر این است که بخشی از مبلغ خرید را این وام فراهم آورد. همینطور افراد در شرایطی می‌توانند شایسته دریافت این وام شوند که ثابت کنند توانایی بازپرداخت آن را دارند.
برای مثال در مورد کارمندان دولتی لازم است برگه کثر از حقوق با امضای رئیس اداره ارائه شود. همینطور نیاز به ضامن وجود دارد. این دو عامل زمانی قابلیت دست‌درازی دارند که فرد وام مورد اشاره را پرداخت نکند. در آن صورت بانک می‌تواند به طور خودکار مبلغ قسط را از حقوق فرد کسر کند. یا در صورت رفتن به سراغ گزینه‌ی دوم ضامن، می‌توان فرد ضامن را مجبور به پرداخت مبلغ وام کرد.
از مسائل مهم در مورد بازپرداخت وام مسکن، میزان سود آن است. چیزی که باعث می‌شود افراد زیادی از دیدن ارقام بالا بترسند و از گرفتن وام پشیمان شوند. اگرچه وام‌هایی با سود دو درصدی در موارد خاص وجود دارد، وام‌هایی داریم که سود بیست درصدی دارند. همانطور که در ادامه می‌گوییم در برخی موارد، سود پرداختی در پایان مدت قسط، در برخی موارد حتی بیش از مبلغ وام بیشتر است. یعنی بر فرض 500 میلیون تومان وام دریافت می‌کنید و بیش از یک میلیارد تومان بازپرداخت آن خواهد بود.
جعاله چیست؟
جُعاله در معنا به معنی آن است که جاعل با عامل قرار بگذارد که در مقابل کاری حلال، بخش معینی از مال خود را به او بدهد. برای مثال وقتی کسی اعلام می‌کند هرکس سگ گمشده‌ی من را پیدا کرد به او مژدگانی می‌دهم یا اگر کسی برای کتاب من، مقدمه بنویسد، مبلغی به او خواهم داد. به قرارگذارنده جاعل و به انجام‌دهنده عامل می‌گویند.
در مباحث مربوط به حقوق در ایران، جعاله تعریف، شرایط و ویژگی‌هایی دارد. در مقام تئوری، شخصی خود را متعهد می‌کند که در مقابل عملی، به شخص دیگر اجرت معینی پرداخت نماید. این موضوع در زمان وام مسکن اهمیت پیدا می‌کند و به نوعی وام اطلاق می‌شود.
در خصوص وام جعاله بانک مسکن، این وام به قصد تعمیرات اعطا می‌شود. هدف این است که تسهیلاتی برای افرادی در نظر گرفته شود که قصد تعمیر یا بازسازی خانه خود را دارند. اگرچه هدف اصلی این است، در خرید خانه هم از این شیوه استفاده می‌شود. در واقع افراد به شیوه جعاله، پولی که برای خرید خانه کم دارند را تهیه می‌نمایند.
برای ثبت نام در وام جعاله، شرایطی باید برقرار شود. از جمله اینکه باید وثیقه‌ای بابت این نوع وام گذاشته شود. برای مثال سفته، سند اموال غیرمنقول و غیره، می‌تواند وثیقه دریافت وام شود. میزان این نوع وام بسته به شهر و محلی که بابت آن وام دریافت می‌شود، متفاوت است.
تسه چیست؟
برای دریافت وام‌های مسکن، عموما لازم است سپرده‌های یک ساله ایجاد شود. حساب‌هایی که اجازه برداشت ندارند و پس از مدتی که در دستورالعمل پیش‌بینی شده، مبلغ وام به آنها تعلق می‌گیرد. با این حال به دلایلی گوناگون، بیشتر افراد قادر به صبر کردن برای خرید خانه نیستند. به همین دلیل بانک مسکن راه جایگزینی برای این کار در نظر گرفته است. راه جایگزین، خرید اوراق تسهیلات مسکن یا به طور خلاصه «تسه» است. با خرید مقدار معینی از این اوراق، در واقع سود بانک از زمانی که باید مبلغ را سپرده‌گذاری می‌کردید تامین می‌شود.
قیمت هر برگ اوراق مسکن در حال حاضر 79 هزار تومان است. در درصد زیادی از سال 99، قیمت اوراق 74 هزار تومان بود که تفاوتی پنج هزار تومانی را نشان می‌دهد. البته افراد به دلایلی دیگر نیز ممکن است این اوراق را تهیه کنند. این اوراق در بازار بورس دارای ارزش است و ارزش آن بالا و پایین می‌رود. افراد ممکن است به دلیل سرمایه‌گذاری این اوراق را خریداری کنند.
برای مثال فردی را در نظر بگیرید که قصد دریافت تسهیلات 200 میلیون تومانی دارد. او باید 400 برگه تسهیلات بانک مسکن خریداری کند. این حدود 31 میلیون تومان از این مبلغ و یعنی حدود 15 درصد از کل وام است. همینطور بر فرض اگر فرد بخواهد 200 میلیون + 80 میلیون جعاله تهیه کند باید در مجموع حدود 44 میلیون تومان (قیمت روز) اوراق خریداری نماید.
همانطور که مشخص است، بابت هر پانصد هزار تومان قسط باید یک برگه تسه خریداری شود.
وام مسکن برای سپرده‌گذاران
بانک مسکن هشت طرح برای سپرده‌گذاری‌هایی دارد که می‌توانند به وام مسکن منجر شوند. این طرح‌ها نامگذاری شده‌اند. مانا، هم‌تا، همراه، آتیه طلایی 3، کارگشا، 82، یک و دو و سما هستند. هرکدام از این طرح‌ها تفاوت‌های بسیاری با یکدیگر دارند و می‌توانند نماینده یک نوع سلیقه در سپرده‌گذاری باشند. با خصوصیت این طرح‌ها آشنا خواهید شد:
مانا
حداقل موجودی افتتاح حساب سی میلیون تومان است. مدت انتظار برای تهسیلات با این رقم، پنج ماه تعیین شده است. پس از گذران این دوره، سپرده‌گذار می‌تواند از تسهیلات تا 150 میلیون تومان بهره‌مند شود.
هم‌تا
متقاضیان می‌تواند در حساب مخصوص برای سه سال ماهیانه 300 هزار تومان پرداخت کنند. در نهایت می‌توانند از تسهیلات 200 میلیون تومانی استفاده نمایند. برای افرادی که توان پس‌انداز با مبالغ بالا را ندارند، این طرح مناسب است. سود این تسهیلات 15 درصد است. این طرح بیشتر مخصوص افراد بدحساب در پرداخت اقساط وام مسکن است و به این شکل می‌توانند خوش‌حسابی خود را ثابت کنند.
همراه
این طرح شباهت زیادی به طرح هم‌تا دارد اما مخصوص افرادی است که سابقه بدحسابی ندارند. زمان سپرده‌گذاری در این سطح هم سه ساله است. با این حال هر شش ماه می‌توان به اندازه سپرده تا آن زمان وام دریافت کرد. سقف تسهیلات در همراه هم می‌تواند تا دویست میلیون تومان باشد.
آتیه طلایی 3
این سپرده شامل دو حساب متفاوت می‌شود. یکی از آنها کوتاه و دیگری بلندمدت هستند. سود بلند مدت به کوتاه مدت واریز می‌شود و اگر برداشت نشود، در ابتدای ماه بعد به حساب بلند مدت برگشت می‌یابد. حداقل میزان افتتاح حساب برای این طرح دویست هزار تومان است. وایریزی هم می‌تواند ماهیانه، یکجا یا ترکیبی باشد.
کارگشا
این وام مبلغ بالایی ندارد و برای کارکنان بانک مسکن است. سقف این وام سی میلیون تومان است.
82
از سال 1399 تا 1400 این طرح برقرار است. به این صورت عمل می‌کند که فرد می‌تواند تنها برای نیمی از رقم تسهیلات مورد نیاز اوراق تسه خریداری کند. برای مثال قصد دارد برای خرید خانه‌ای (حداکثر 25 ساله) تسهیلات 100 میلیون تومانی دریافت کند. به این شکل می‌تواند با خرید تنها 50 میلیون تومان اوراق (100 برگه)، وام را دریافت نماید. سود این سپرده 18 درصد و مدت پرداخت حداکثر 60 ماه است.
یک و دو
حداقل سپرده‌گذاری در این حالت ده میلیون تومان است. کاهش حساب به کمتر از این مبلغ هم موجب فسخ قرارداد می‌شود. این سپرده سالانه دو دررصد سود دارد و مانند سپرده‌های کوتاه‌مدت عمل می‌نماید. افراد به جز دریافت سود علی‌الحساب می‌تواند تا 85 درصد مبلغ سپرده، وام به صورت مرابحه عام دریافت کنند. سقف دریافتی تسهیلات در این حالت دویست میلیون تومان است. سود این وام سالیانه یک درصد است و وجه‌التزام آن نیز 24 درصد تعیین می‌گردد. حداکثر مدت بازپرداخت، شصت ماه است. این تسهیلات می‌تواند به بستگان درجه یک سپرده‌گذار نیز داده شود.
این وام بخصوص برای شرکت‌ها و کارخانه‌ها محبوبیت زیادی دارد. همینطور بانک مسکن تنها بانکی نیست چه چنین وامی را ارائه می‌دهد. بانک‌های بسیاری وام به شکل مرابحه‌عام اعطا می‌کنند.
سما
این سپرده‌گذاری هم با سود و تهسیلات همراه است. در این شکل سپرده‌گذاری، حساب شامل سود ده درصد ماهیانه می‌شود. به جز این سود، این حساب باعث می‌شود برای اوراق گواهی حق تقدم جهت استفاده از طرح‌های متفاوت بانک مسکن، تخصیص 35 درصدی اعمال شود.
رهن و فک رهن
بانک جهت تسهیلات مربوط به خرید خانه یا مشابه آن، ضمانت‌هایی نیاز دارد. یکی از ضمانت‌ها این بین، رهن خانه‌ی موردمعامله است. قراردادی که بین طرفین برقرار می‌شود، به معنی خارج شدن ملک از مالکیت راهن نیست و او همچنان مالک است. سند رهنی مورد اشاره در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.
شیوه کار به این صورت است که پس از کامل کردن مراحل اداری، به فرد اطلاع داده می‌شود که با تسهیلات او موافقت شده است. زمانی در یک دفتر ثبت هماهنگ می‌شود. در زمان جلسه، خریدار و فروشنده حاضر می‌شوند. همینطور نماینده‌ای از بانک حضور به هم می‌رساند. پس از آنکه خریدار اوراق نهایی را در دفتر ثبت نماینده بانک به امضا رساند، خانه به رهن بانکی می‌رود. اینجا نماینده بانک تائیدیه‌ای به فروشنده می‌دهد. تائیدیه‌ای که معادل پول است و او می‌تواند آن را در بانک مسکن به حساب خود واریز کند. ثبت رهن، شامل هزینه می‌شود. اینجا بانک مبلغی پرداخت نمی‌کند و کل مبلغ را باید خریدار پرداخت کند.
در خصوص فک رهن، این می‌تواند در زمان سکونت خریدار یا در زمان فروش (که می‌تواند چند سال بعد باشد) باشد. تا زمانی که سند خانه در رهن بانک است، مالک نمی‌تواند آن را به شخصی دیگر منتقل کند. به همین دلیل باید نسبت به تسویه وام خود و در نتیجه فک رهن در دفاتر اسناد رسمی اقدام کند. بانک مسکن تسهیلاتی برای راحت‌تر کردن مبلغ تسویه نیز پیشنهاد داده است که به طرح رها معروف است.
طبق شرایطی، مالک می‌تواند خانه‌ی در رهن بانک را به خریدار بعدی منتقل کند. در واقع خانه با مایعه‌نامه در بنگاه به فروش می‌رسد و انتقال سند به زمان تسویه تسهیلات موکول می‌شود. همینطور طبق شرایطی، مالک جدید می‌تواند پرداخت قسط را برعهده بگیرد تا روند انتقال سند تسریع یابد.
از راه‌های دور زدن این قانون، این است که وام‌گیرنده (مالک)، خانه را به صورت وکالت بلاعوض به خریدار جدید منتقل می‌کند. همینطور ذکر می‌شود که او نمی‌تواند عزل وکیل کند. اینطور خانه منتقل می‌شود، بدون اینکه بانک درگیر شود.
وام زوجین
از مهمترین بخش‌های وام مسکن، وام مسکن زوجین است. در واقع یکی از مهمترین اهداف این وام، کمک کردن به خرید مسکن از سوی زوج‌های جوان است. وام مسکن زوجین در سال 1400 در شهرهای بزرگ به دویست میلیون تومان رسید. اما موضوع به همین سادگی نیست. این طرح با این رقم برای خانواده‌هایی است که دو فرزند دارند و خانه‌ای به نام خود ندارند. همینطور اگر فرزند سوم در سال 99 یا 1400 به دنیا آمده باشد، هفتاد میلیون وام قرض الحسنه ودیعه مسکن نیز قابل دریافت است.
طبق تصمیم کمیسیون تلفیق بودجه 1400 مجلس شورای اسلامی، زوج‌ها به ازای هر فرزند صد میلیون و بابت دو فرزند دویست میلیون تومان می‌توانند وام دریافت نمایند. اگر زوجین فرزندی نداشته باشند، هرکدام پنجاه میلیون، یعنی صد میلیون وام دریافت خواهند کرد. اگر یک فرزند داشته باشند، رقم پرداختی تسهیلات مسکن می‌تواند به 160 میلیون تومان برسد.
وام 500 میلیونی خرید خانه
در سال 1400، وام خرید مسکن از محل اوراق رشدی دو برابری را تجربه کرد. این وام همینک به 400 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. همینطور وام جعاله‌ای که میشد در کنار آن تهیه کرد، به 100 میلیون تومان رسیده است. پیش از این، زوج‌ها تنها اجازه دریافت 240 میلیون تومان (زوج + جعاله) را داشتند که این عدد بیش از دو برابر شد.
میزان پرداخت اقساط وام زوجین 400 میلیونی تا 12 ساله می‌تواند باشد و در این صورت مبلغ هر قسط 6.6 میلیون تومان است. در صورت بازپرداخت 12 ساله، 560 میلیون سود (در مجموع 956 میلیون تومان) به بانک پرداخت می‌شود. همینطور وقتی وام جعاله اضافه می‌شود، 2.5 میلیون تومان قسط را شامل خواهد شد.
اوراق حق‌تقدم وام 500 میلیونی، باید حدود 1000 برگه حق تقدم خریده شود. این اوراق همینک چیزی حدود 59 میلیون تومان ارزش دارد. در واقع در صورت نداشتن سپرده مناسب، افراد باید روی 441 میلیون تومان حساب باز کنند. با توجه به افزایش ارقام خرید خانه در تهران و دشواری‌های پرداخت (9 میلیون تومان قسط ماهیانه) بعید به نظر می‌رسد افراد زیاد توان دریافت و پرداخت این وام را داشته باشند.
وام مجردین در تهران
افراد مجرد ساکن تهران می‌توانند تا سقف 140 میلیون تومان تسهیلات دریافت نمایند. از این مبلغ 100 میلیون تومان برای خرید مسکن و 40 میلیون تومان جعاله است. اینجا نیز نیاز به سپرده‌گذاری یک ساله است. با این حال اگر قصد خرید اوراق تقدم را دارید، باید 22 میلیون تومان اوراق خریداری کنید.
افراد مجرد بالای 18 سال می‌توانند برای این وام اقدام نمایند. با این حال اولویت‌هایی مطرح است. زنان خودسرپرست مشروط به 35 سال سن، نخبگان علمی با معرفی بنیاد ملی نخبگان، افراد معلول جسمی و حرکتی (حداقل 20 ساله) می‌توانند در اولویت قرار گیرند.
وام مسکن روستایی
طبق مصوبه خردادماه 1400 بانک مسکن، وام مسکن روستایی نیز افزایش پیدا کرده است. بر این اساس و بر مبنای چیزی که کمیسیون اقتصادی دولت آن را به تصویب رساند و بانک مرکزی و سازمان برنامه و بودجه تائید کردند؛ سقف خرید وام مسکن روستایی از 40 میلیون به 100 میلیون تومان افزایش پیدا کرد.
افراد بالای 18 سال می‌توانند برای دریافت این وام اقدام کنند. افراد زیر هجده سال حتی اگر سپرده در بانک داشته باشند، نمی‌توانند وام مسکن را دریافت کنند. وام به افرادی مربوط می‌شود که در روستاهای با کمتر از بیست و پنج هزار نفر جمعیت سکونت دارند. همینطور افرادی شامل این وام میی‌شوند که زمین دارند و قصد بازسازی یا تعمیر خانه را دارند. طبیعتا افرادی که پیشتر وام مسکن دریافت کرده‌اند، اجازه دریافت این وام را ندارند.
وام یکم مسکن
این وام برای خانه اولی‌ها در نظر گرفته شده است. اگر تا حالا وام مسکن دریافت نکرده‌اید و برنامه‌ای یک ساله برای خرید خانه دارید، می‌توانید روی این وام حساب بازی کنید. به جز خرید خانه، وام به کسانی تعلق می‌گیرد که از تسهیلات سایر بانک‌ها در زمینه احداث واحد مسکونی، انتقال سهم‌الشراکه یا تعمیر نیز کرده باشند.
این وام در شهرهای متفاوت، ارقام متفاوتی را شامل می‌شود. در تهران هشتاد میلیون تومان مبلغ این وام است. در شهرهای بالای دویست هزار نفر، به شصت میلیون تومان می‌رسد و در شهرهای کوچک‌تر چهل میلیون تومان پرداخت می‌شود.
وقتی بحث زوج مطرح می‌شود، اعداد دو برابر می‌شوند. از این دو وقتی یک زوج چنین شرایطی داشته باشند، می‌توانند روی 160 میلیون تومان حساب باز کنند. برای دریافت وام هشتاد میلیونی باید ودیعه‌ای چهل میلیون تومانی داشته باشید.
مسکن جوانان ماهیتا
این نوع وام، به نوعی یک سرمایه‌گذاری برای آینده است. بیشتر آن را مختص به والدینی می‌دانند که می‌خواهند در هنگام خرید خانه، فرزندانشان به شکلی راحت‌تر این کار را انجام دهند. شیوه کار اینطور است که پس از پنج تا پانزده سال سپرده‌گذاری، فرد قادر است وام مسکن جوانان را دریافت کند. از تفاوت‌های این وام با وام مسکن یکم این است که در مسکن جوانان، نیاز به سپرده‌گذاری کلان و یکجا وجود ندارد. می‌توان مبلغ رو به طور ماهیانه یا به شکل‌های دیگر به حساب سپرد.
برای مثال در بلندترین حالت و سنگین‌ترین مبلغ پرداختی، فرد لازم است در سال اول ماهی 90 هزار تومان پرداخت کند. به طور سالیانه این رقم بالا می‌رود. به شکلی که در سال پانزدهم ماهیانه احتیاج به پرداخت 343 هزار تومان وجود دارد. شرایط دومی نیز وجود دارد و آن، اینکه فرد در همان زمان سپرده‌گذاری 13 میلیون تومان در حساب بریزد. در چنین شرایطی فرد می‌تواند در پایان سال پانزدهم، تا 400 میلیون تومان تسهیلات طلب کند.
البته ارقام برای شهرهای بزرگ دیگر و روستاها کمتر است. با این حال در آن مناطق هم رقم کل تسهیلات می‌تواند به 330 یا 290 میلیون تومان برسد.
وام ساخت مسکن
یکی دیگر از وام‌های افزایش‌یافته در سال 1400، وام ساخت مسکن است. در ساخل اخیر سقف تسهیلات مسکن در تهران تا 250 میلیون تومان ازایش پیدا کرد. این در حالی است که سقف مورداشاره در سال 97، تنها 110 میلیون تومان بود. البته پرداخت چنین ارقامی مستوجب شرایط بسیاری است. برای مثال در حالی به ازای هر واحد 250 میلیون تومان پرداخت می‌شود که سازنده حرفه‌ای باشد، از تکنولوژی‌های جدید استفاده شود و مصرف انرژی در آن کم باشد.
وام مسکن بازنشستگان
بانک‌ها سهمیه‌ای برای این منظور در اختیار دارند. در واقع وام به کسانی می‌تواند پرداخت شود که تسهیلاتی بازنشستگان تامین اجتماعی را دریافت ننموده‌اند. شیوه کار به این صورت است که وزارت مسکن و شهرسازی، زمین موردنظر را تامین می‌کند. همینطور بانک رفاه با همکاری همیاری سازمان تامین اجتماعی، تسهیلاتی به بازنشستگان پرداخت می‌کند.
بازنشستگان صندوق نفت
از خبرهای اخیر در این زمینه افزایش چشمگیر سقف وام مسکن برای کارکنان و بازنشستگان عضو صندوق نفت بود. این رقم تا 550 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. بخشنامه صادره از سوی صندوق پس‌انداز و رفاه بازنشستگی صنعت نفت این بود که برای افراد تنها تا 350 میلیون و برای زوج‌ها تا 550 میلیون تومان امکان تسهیلات وجود دارد. اقساط 12 ساله و با نرخ بهره 9 درصد هستند.
وام مسکن بنیاد شهید
وام ایثارگری، یکی دیگر از وام‌هایی بود که در سال 1400 افزایش پیدا کرد. سقف این وام به 300 میلیون تومان رسید. در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها، سقف این استان تا 300 میلیون و سایر شهرستان‌ها تا 250 میلیون تومان رسید. همینطور در روستاها، سقف تسهیلات 200 میلیون تومان است. تسهیلات بنیاد شهید در موارد بسیار شامل تهیه زمین و آماده‌سازی آن جهت ساخت و ساز نیز می‌شود.
در زمینه خرید و ساخت مسکن نیز در مراکز استان‌ها، سقف وام به 250 میلیون تومان رسید. در شهرستان‌ها هم بالاترین ملغ به مرز 200 میلیون تومان رسیده است.
وام ساخت مسکن بنیاد ملی نخبگان
جدیدترین خبر مربوط به وام مسکن نخبگان این بود که سقف آن با رشدی بیست درصدی به 300 میلیون تومان رسید. براساس نامه بانک مرکزی در آذرماه 99 و به دنبال تائید هیئت مدیره بانک مسکن دلالت بر این موضوع داشت. وام مورد اشاره، به صورت تسهیلات خرید و ساخت ملی مسکن نخبگان و استعدادهای برتر به صورت سه میلیارد ریالی با بازپرداخت 20 ساله است. سود بازپرداخت این وام 18 درصد است.
نخبگان مورداشارره افرادی هستند که طبق آیین نامه بنیاد ملی نخبگان شناسایی می‌شوند. این افراد با توجه به فعالیت‌ها و دستاوردها می‌توانند به سقف تسهیلات دست پیدا کنند یا به رقمی پایینتر برسند. امتیازهای افراد در این سیستم با توجه به نفرم افزاری تخصصی انجام می‌پذیرد. به همین دلیل مستعدین باید به طور دائم اقدام به بارگذاری دستاوردهای خود بکنند.
نظرات کاربران